מיחזור משכנתא הוא תהליך בו מחליפים משכנתא קיימת במשכנתא חדשה לצורך הקטנת תשלומי המשכנתא, פריסה שונה של התשלומים או שיטת החזר שונה. מיחזור המשכנתא נועד לאלו המשלמים נתח ניכבד מהכנסותיהם לתשלומי המשכנתא, אם כי מצבם הכלכלי השתנה (ואז גודל ההכנסות הצטמצם ותשלומי המשכנתא הפכו לעול גדול יותר), אם כי גודל המשפחה גדל, הריבית בבנק שמשתנה או כל סיבה הגיונית אחרת.

התנאים האופטימליים לאפשרות של מיחזור משכנתא הם:

1. משכנתא שיתרתה מעל 100.000 ש"ח
2. משכנתא שהריבית בה מגיעה ל5.6 % ומעלה
3. משכנתא שהתקופה הנותרת לפירעונה הוא מעל 10 שנים.

שוק המשכנתאות דינמי מאוד ומשתנה בקצב מהיר, לכן אם ניקלעתם למצב בו תשלומי המשכנתא הפכו לחרב על גרונכם כדאי לבדוק את הנתונים. למשכנתאות שנערכות יש יועצים מקצועיים שיכולים לשקלל את הנתונים ולהביא בפניכם את המלצותיהם. ייתכן כי קיימת אפשרות למיחזור המשכנתא הקיימת ולפריסת תשלומים נוחה יותר שתאפשר קיום כלכלי הגיוני.

ניתן לראות במיחזור המשכנתא הזדמנות להוזלה של תשלומי המשכנתא ע"י רכישה של משכנתא עדכנית המותאמת לתנאי השוק הנוכחיים. כל שינוי קטן בבסיסה של המשכנתא עשוי להתבטא בסכומים משמעותיים, מה שהופך את מיחזור המשכנתא לאפשרות חיסכון בלתי מבוטלת.

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של צניחת הריביות על המשכנתאות במשק. צניחת הריביות קשורה לגורמים שונים כגון המיתון הממושך הפוקד את המשק הישראלי בשנים האחרונות, מיתון בענף הנדל"ן ועוד גורמים כלכליים רבים. גורמים אלו הולידו מצב בו הריבית על המשכנתאות נמוכה היום באופן ניכר יחסית לגובהה בשנות ה90' ובתחילת שנות ה-2000.

מיחזור המשכנתא הוא עניין כדאי במיוחד לאלו שחתמו על משכנתא בריבית משתנה. בתחילה הציעו הבנקים ריביות אטרקטיביות שעם הזמן עלו באופן משמעותי. תנאי המסלול של המשכנתא איפשרו לבנקים לקבוע כל תקופה את השינוי בשיעור הריבית ושינויים אלו היו גמישים ולעיתים הכבידו באופן משמעותי על הלווים. הבנקים ניצלו את המצב ע"י כך שהציעו בתחילה הצעות אטרקטיביות בשיעורי ריבית נמוכה וכך למשוך אליהם לווים רבים. במועד עדכון הריבית העלו אותה הבנקים בשיעור ניכר. בשנת 2004 הפיקוח על הבנקים מיגר תופעה זו: ההחלטה שנתקבלה היתה להורות לבנקים לקבוע מסלולי ריבית הצמודים לאיזשהו נתון חיצוני וקבוע מראש אשר יעגן את שיעורי הריבית למנגנון הגיוני יותר ונצלני פחות.

לסיכום, במקרים של ריבית משתנה ניתנת ללווים האפשרות למחזר את המשכנתא ולקבע את הריבית לשיעורים סבירים יותר. ככל שההלוואה חדשה יותר כך אפשרויות החיסכון בה גדולות יותר. מי שחתם על משכנתא לפני אפריל 2004 נתון לחסדיו של הבנק ואין חלים עליו חוקי הרפורמה.

כדאי ורצוי למחזר את המשכנתא בהקדם האפשרי. אין לדעת עד מתי יהיו המחירים בשוק המשכנתאות נמוכים יחסית והם עשויים להשתנות בהתאם לגורמים רבים.

נכון להיום משכנתא בריבית קבועה היא כדאית מאוד כיוון ששיעור הריביות נמוך במיוחד. לריבית קבועה מתווסף המדד לעומת מסלול פריים שיוצא בד"כ נמוך באופן יחסי מהריבית הקבועה. המסלול הדולרי הוא לבעלי עצבים חזקים במיוחד כיוון שהוא אינו יציב ומותנה בשינויי הדולר. עם זאת, בעזרת תחקיר מקיף ואמין ניתן גם ממסלול זה להפיק רווחים. אם לדוגמא לוקחים משכנתא בזמן שהדולר גבוה וצפוי לרדת ניתן לפנות לאופציית מיחזור המשכנתא ללא קנס ולהרוויח באופן מיידי את פערי השערים.